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"가점제에서 자주 나오는 실수"라고 하면 대부분의 사람들은 고개를 갸웃거린다. 그도 그럴 것이 가점제는 딱히 어려운 절차가 아니기 때문이다. 무주택기간과 부양가족, 청약통장기간 세 가지만 잘 계산하면 되는데 청약통약 가입기간은 자동으로 계산까지 해준다. 그러므로 우리가 할 일은 무주택기간과 부양가족 수, 두 가지만 잘 넣는 것뿐이다.

 

놀라운 점은 부적격으로 당첨 권리를 박탈당하는 당첨자들의 비중이 무려 20~30%에 달한다는 사실이다. 대부분의 사람들은 부동산청약과 지역 분석에 온종일 매달리는 전문가가 아니다. 회사업무나 집안일을 보다가, 또는 개인적인 용무를 보다가 생각이 나서 넣는다면 실수할 공산은 더욱 크다. 부적격으로 권리를 박탈당하면 그 한 번만 불이익을 받는 것이 아니다. 재당첨기한에 걸려 수도권 과밀억제권역(85㎡ 이하)의 경우는 5년, 그 외 지역은 3년간 당첨이 불가능할 수도 있다(85㎡ 초과의 경우는 수도권 과밀억제권역 3년, 그 외 지역 1년). 만약 부정청약이 적발될 경우에는 3년 이하의 징역, 3천만원 하의 벌금의 형사처벌이 가해지고, 위반행위 적발일로부터 최장 10년간 청약신청이 제한되니 부주의든 고의든 제약을 받는 일들이 없도록 해야 할 것이다.

 

우선 청약 가점은 3가지 요소로 나뉜다. 1. 무주택기간(32점), 2. 부양가족 수(35점), 3. 청약통장 가입기간(17점), 총합 84점 만점이다.

 

먼저 무주택기간은 1년 미만을 2점으로 삼고, 한 해를 더할 때마다 2점씩 올라가는 식이다. 총 15년으로 32점이 만점이며 무주택기간의 "시작기준"이란 청약자의 나이가 만으로 30세 되는 날부터 입주자모집공고일까지의 기간을 말한다. 그런데 만약 청약자의 나이가 30세 이하라도 결혼을 했다면, 혼인신고를 한 날부터 무주택기간이 시작됐다고 인정을 받을 수 있다. 또한 집을 사고 팔았던 이력이 있을 때, 마지막 집을 매각하여 등기 이전이 완료된 날을 시작일로 계산하는 것이 기본적 개념이다.

 

보기만 하면 간단한 구성이지만, 많은 이들이 여기서 부적격 판정을 받는다. 바로 "본인의 주택이 없다는 것"만 생각했기 때문이다. 무주택은 주민등록등본에 있는 모든 세대 구성원이 집이 없어야 한다는 것을 의미하는데, 나 이외의 등본상 구성원이 한 명이라도 집을 보유하고 있으면 원칙적으로 유주택자가 되기 때문이다.

 

따라서 무주택기간은 0점. 주민등록등본에 세대원으로 구성된 부모님이나 배우자의 부모님, 자녀들이 모두 무주택 상태여야 무주택기간을 인정받는다. 예외는 어떨까? 첫째, 만 60세 이상 부모님의 경우는 주택을 소유했다 해도 무주택자격으로 청약이 가능하다. 둘째, 소형저가주택(전용면적 60㎡ 이하, 공시가격으로 수도권 기준 1.3억원 이하(비수도권은 8천만원)인 주택을 1채만 가지고 있을 경우에는 무주택을 인정받는다.

 

입주자 저축가입 적용기간에 대해서도 잠시 알아보자.

입주자 저축가입기간은 청약가점제에서 최대 17점이 부여된다. 입주자 저축가입자의 가입기간을 기준으로 하며, 입주자 저축의 종류, 금액, 가입자 명의 변경을 한 경우에도 최초 가입일을 기준으로 가입기간을 산정한다. 입주자모집공고일 현재 1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 자, 그리고 과거 2년 이내에 가점제를 적용 받아 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자는 제1순위에서 가점제의 적용 대상자에서 제외되며, 추첨제의 적용 대상자에 포함된다.

 

다음으로 많은 부적격 이유는 "세대주요건"이다. 투기지역과 투기과열지역, 조정지역에서 1순위로 청약하기 위해서는 반드시 세대주여야 한다. 세대주 여부는 주민등록등본에 나타나는데, 이를 보고 청약일 전날까지만 세대주를 변경하면 되는 줄 아는 이들이 있다. 하지만 세대주 변경은 적어도 입주자모집공고일 전까지, 통상 1순위 청약일의 7~10일 전까지는 마쳐야 한다.

 

세 번째 문제는 "깜빡" 때문이다. 무주택기간 중 잠깐 집을 가지고 있었던 것을 "깜빡"하고, 한두 달 단기주택 매매나 갭투자를 했던 기억을 또 "깜빡"해서 발생한다. 배우자나 세대원이 상속받거나 다른 사람에게 명의를 빌려줘서 주택을 보유한 상태였다는 것을 "깜빡"해도 가차 없이 부적격이다. 청약 당첨이 그리도 어려운데 기껏 경쟁을 뚫고는 부적격으로 날리게 되면 이보다 아쉬울 일이 있겠나.

 

그러므로 첫째도 조심, 둘째도 조심이다. 우리는 청약에 온 신경을 곤두세운 채 기다리는 부동산 전문가가 아니다. 일상을 영위하고 개인활동을 하다가 잠깐 짬을 내서 청약을 넣다 보니, 더더욱 실수할 가능성이 커지는 것이다.

 

실수는 모두 알아봤으니, 이제 부양가족 가점표를 살펴보자.

 

간단한 표지만 무주택기간 가점보다 더욱 높은 최대점을 자랑한다. 부양가족은 나를 5점으로 시작하여 1명이 더 있을 때마다 5점씩 계산되는 것이 공식이다. 예를 들어 배우자가 있으면 5+5=10점, 배우자를 포함한 자녀가 2명 있으면 5+5+5+5=20점이 되는 식이다.

 

이 부양가족에 등재할 수 있는 대상자는 법으로 정해져 있다. 나의 부모님과 배우자, 자녀, 그리고 배우자의 부모님까지만 부양가족 등재가 가능하다. 이러한 부양가족은 원칙적으로 주민등록등본에 세대원으로 등재되어 있어야만 인정받을 수 있는데, 유일한 예외가 있다면 배우자만 분리되어 있을 경우에도 부양가족으로 인정해 준다는 것이다.

 

부모님의 경우는 또 약간 다르다. 부모님이 부양가족으로 인정받기 위해서는 동일 등본에 연속적으로 3년 이상 등재되어 있어야 하며, 그 미만은 인정받지 못한다. 많은 사람들이 세대원에서 세대주로 바꾸었을 때 부양가족 수에 영향을 주는지를 궁금해하는데 그 점은 관계가 없다. 다만 주의할 점은 "연속적으로 3년 이상"이라는 점이다. 그러므로 등본상에서 단 하루라도 나갔다가 들어온다면 새로 들어온 날짜부터 계산된다.

 

자녀의 경우에는 만 30세 미만이면 문제가 없지만, 만 30세 이상이라면 주민등록등본에 1년 이상 등재되어 있어야 한다. 또한 등본에 등재된 "60세 이상" 부모님에게 개인 명의로 된 집이 있다면 부양가족으로 인정되지 못하니 이 점을 꼭 명심하자.

 

마지막으로 청약평형별 예치금 기준(청약신청자주소지)이다.

 

위에서도 몇 번을 강조했지만, 가장 많이 나오는 실수는 날짜와 관련이 있다. 아무리 청약통장이 오래되었다 한들 예치금이 없으면 1순위 청약이 불가능하다. 그러므로 예치금은 반드시 청약일이 아닌 입주자모집공고일 이전에 채워 두어야 한다.

 

또한 공공분양은 청약통장의 가입기간과 최소예치금, 납입 횟수가 주요포인트다. 아무리 청약통장을 개설한 지 오래 되었다 한들, 납입 횟수가 부족하면 청약신청이 불가능하다. 서울지역에서 공공분양 신청을 위해서는 통장 개설 후 2년, 24회에 걸친 납입 조건이 있다. 민간분양의 경우에는 가입기간과 예치금을 함께 충족시키는 것이 중요하다. 서울에서 전용면적 85㎡ 이하 평형이라면 이 표처럼, 최소 예치금은 300만원이다.

 

시간이 지날수록 청약시장은 전쟁터가 될 것이다. 신규 아파트 공급에 영향을 미칠 "분양가상한제"가 본격적으로 시행되면서 시세보다 저렴한 아파트들이 청약시장에 풀리기 때문이다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 청약은 로또가 된 상황이다. 2019년 기준, 서울 분양아파트 1순위에는 무려 34만여 명이 몰린 것도 그 방증이다. 1순위의 평균 청약경쟁률은 28대 1. 이러한 경쟁을 뚫고 청약을 거머쥐었는데 실수 한 번으로 날릴 수는 없는 노릇 아니겠는가?

 

 

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