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새 정부 부동산 정책이 하나, 둘씩 모습을 드러내고 있습니다.

7월에는 세제개편안을, 8월에는 공급 대책안을 내놓으면서 이번 정부의 본격적인 부동산 정책이 윤곽을 드러냈습니다.

당초 파격적인 규제완화를 생각했던 사람들에게 출범 직후 내놓은 부동산 정책은 밋밋하다는 평가를 받았습니다. 전 정부가 짜 놓은 제도에서 크게 벗어나지 않은 수준이었기 때문입니다. 하지만 7월 세제개편안부터는 색깔이 명확해지고 있습니다.

다주택자 규제 완화, 정부가 주도하는 공급에서 민간 위주 공급, 친시장적인 분위기 등 대표적입니다.

한숨 돌린 다주택자, 세제개편안 주요 내용은

7월 22일 발표된 세제개편안을 살펴보면 이 전 정부가 규제를 강화하기 전 상태로 돌아간 듯합니다. 

전 정부에서는 주택 금액보다는 보유하고 있는 주택수를 기준으로 세금을 매긴 까닭에 다주택자에게 절대적으로 불리한 상황이었습니다. 세금의 불합리성이 꾸준히 제기되던 중 나온 세제개편안에서는 다주택자의 중과세율(1.2~6.0%)은 폐지하고 보유 주택 가격에 따라 세금 부과를 계획했습니다.

종부세 기본공제금액도 다주택자는 6억 원에서 9억 원으로 상향하고 1세대 1주택자의 기본공제금액은 11억 원에서 12억 원으로 올리기로 했습니다. 세율도 0.5%~2.7%로 소폭 인하되는 방안을 내놓았습니다.

또 일시적 1가구 2주택이 된 경우 종부세에서는 2주택으로 취급해 그동안 세금 부담이 컸으나 이번 개편을 통해 취득세 기준과 동일하게 신규 주택 취득 후 2년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우는 1주택자로 취급하게 됩니다.

 

이번에 발표한 세제개편안으로 다주택자, 특히 고가주택 보유자보다 서울 밖 규제지역 주택을 다수 보유한 다주택자의 세금 부담이 덜해질 것으로 보입니다.

다만 우려할 점도 있습니다. 세제개편안 대부분 법 개정이 필요한 만큼 국회 통과를 위해서는 야당 동의가 필수적이기 때문입니다. 원내 과반 의석을 차지한 민주당이 부자감세라며 비판하고 있어 법이 어떻게 국회 문턱을 넘을지 주의 깊게 봐야 할 필요가 있습니다.

어디에다 공급되나? 내 집 마련 준비는

공급대책에도 많은 관심이 쏠렸습니다. 어디에, 얼마나 공급되느냐에 따라 집값에 크게 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.

이번 정책에서는 예고된 것처럼 '주택 250만 호+알파(α)'에 대한 실행 안을 내놓았습니다. 특히 택지지구를 건설해 공급하는 전 정부와 달리 도심 주택 공급 활성화에 초점을 맞췄습니다.

도심 공급은 정비 사업을 통해 나올 수밖에 없는 구조인 만큼 공급대책이지만 재건축 규제완화가 주를 이루는 것이 이런 이유입니다.

 

주요 내용으로는 역세권 중심으로 용적률을 500% 이상으로 높여 공급을 확대하고 정비 사업 추진에 속도를 낼 수 있도록 한 ‘통합심의’제도를 도입하기로 했습니다. 

재건축 사업의 걸림돌로 작용했던 재건축 초과이익 환수제도 손볼 예정입니다.

초과이익 환수제는 사업 기간(추진위 승인∼준공시점) 동안 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과 이익(3천만원 초과분)을 10∼50%까지 세금으로 환수하는 제도입니다.

2006년 도입 후 유예 기간을 거치면서 제대로 실행되지 않아 막연히 ‘내면 손해’라는 인식을 지닌 세금입니다. 이후 2018년부터는 부담금 예정액 통지가 본격화되어 재건축 사업지에서는 사업성을 판가름하는 요인으로 지목되고 있습니다.

 

최근 부동산 시장은 불과 몇 달 사이 많이 바뀌었습니다. 금리가 인상되고 장기 상승에 대한 피로감이 누적되었고 부동산 이외 전반적인 자산 시장 침체가 일어나고 있습니다.

이러한 가운데 주택 가격은 약세 기조로 바뀌었으며 청약 경쟁률이 전만큼 치열하지 않습니다. 

정책 측면에서는 5월 새 정부가 들어서고 강화된 규제를 이전처럼 풀어놓는 움직임도 보이고 있어 내 집 마련을 염두에 둔 수요자라면 시장 분위기를 면밀하게 살펴볼 필요가 있겠습니다.

약세 기조가 더 이어지고 미분양 아파트가 속출할 경우 규제를 더 풀 수도 있고 신도시, 택지지구 같은 대규모 공급에도 속도 조절론이 다시 나올 수 있기 때문입니다.

따라서 시장의 흐름을 살펴본 후, 내 집 마련을 적극적으로 할 필요가 있어 보입니다. 특히 무주택자라면 상대적으로 낮아진 청약 가점, 경쟁률로 당첨의 가능성이 높아지므로 적극적으로 청약에 나설 필요가 있어 보입니다.

시세보다 저렴한 분양가, 새 아파트 신드롬, 계획적인 자금 마련 면에서 신규 분양은 내 집 마련의 최선의 선택지가 되기 때문입니다.

또 기존 주택시장에서도 매수자가 우위인 상황으로 바뀌면서 집값 협상의 키를 집을 사려는 사람이 잡고 있습니다.

매매가 흥정을 할 수도 있고 집주인들의 사정으로 급히 처분해야 할 급매가 나올 가능성이 있으므로 현금 확보도 필수로 보여집니다.

 

과거 2008년 금융위기 때를 돌이켜 볼 때, 시장은 한동안 약세장을 유지하다 크게 오른 경험이 있습니다. 금융위기 직후 하락세를 보이다 지방 위주로 상승했는데, 부산, 대구부터 오른 후 2015년 경 수도권으로 상승기류가 확산했고 2018년부터 작년까지 큰 폭의 아파트값 상승했습니다.

이를 고려하면 약세장일 때 실거주 입장에서 내 집 마련을 해 두는 것이 장기적으로 주거 안정성 차원에서 필요해 보입니다.

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